昨日（6月8日），住建部发布了《国有土地上房屋征收评估办法》（下称《办法》），其中规定，房屋征收补偿必须全部按市场价评估，不再综合政府定期公布的房地产市场价格，而负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定。同时，原建设部在2003年12月1日发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》（《指导意见》）废止。
房屋征收补偿标准由政府部门“指导价”变为市场价
整个《办法》共有三十三条，其中最核心的内容就是重新规定了房屋征收的补偿标准，即，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
2003年的《指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”而此次新出台的《办法》则取消了“政府指导价”，改为对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
其中“类似房地产的市场价格”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。
业主有权选择房屋评估机构
《办法》明确，房地产价格评估机构将由被征收人，也就是业主在规定时间内协商选定。若是协商不成，再由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。而评估费用则由征收部门的委托人，也就是开发商来承担。
房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告。而如果被征收人或者房屋征收部门对复核结果还有异议，还可以向所在地评估专家委员会申请鉴定。
多种方法进行评估
在原来的《指导意见》中，房屋评估机构一般只采用“市场比较法”，而新的《办法》中规定，价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
也就是说，以前的评估仅仅是考虑了房屋的价值，未考虑到不同地段的同质量房屋的不同价值，以北京为例，同样一套100平米的10年房龄的房屋，在北三环可能能买到300多万，但是在南三环就只能买到200万左右。
新的评估方法将能帮助业主获得更接近于自己房屋真实价格的补偿。
《办法》公布后新的房屋征收流程：
1. 政府公布房屋征收范围，业主确定自己是否在征收范围之内。
2. 选定评估机构
业主们在规定时间内协商选定房屋价值的评估机构，可采用业主投票的方式；若业主们对房屋评估机构选择的分歧较大，没有在规定时间内选出，则由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
3. 签订评估委托合同
由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
4. 实地评估
房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，并根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
5. 公布评估结果
房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，而房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。
6. 提交评估报告
分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
7. 对评估报告有异议的可申请复核
业主或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可在收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
8. 对复核结果有异议的可申请鉴定
业主或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应可在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。
9. 房屋征收部门按照评估报告价格向业主支付补偿款。
（作者：华明）
注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。
