购房者面对开发商五花八门林林总总的打折促销手段，应区分是不同程度的降价优惠抑或还是换汤不换药，以免在这种“乱花渐欲迷人眼”的各类促销手段中被误导。

　　无论“降价潮”是否真的到来，又或是会持续多久，开发商层出不穷千奇百怪的“降价”、“打折”、“赠送”等优惠促销措施至少是我们有目共睹的。这其中有的是真实跌价或价格优惠，有的却是变着法儿搞促销吸引眼球，更有的甚至只是似降非降的小花样。如何在这种“乱花渐欲迷人眼”的各类促销手段中不被误导、引诱甚至“忽悠”呢？这就需要购房者明辨各类促销背后的实质性内容了。

　　降价不能降品质

　　首先，最值得关注的就是在各类促销打折的包装下，购房者拿到手的“货”是不是也被“打折”了。许多开发商往往在推出第二期、第三期等后续房源或楼盘的时候，给出一些品质方面不如前期房源的“货”，并着重在价格上刻意渲染便宜、让利等“大幅”的优惠措施，造成降价优惠的假象错觉，吸引购房者关注。

　　因而，21世纪不动产分析师罗寅申认为，我们在面对所谓优惠房源的时候，第一步就要仔细考察和比较该批次房源的质量品质，如朝向、是否靠马路、楼层、楼间距、小区位置等等。还有如毛胚与精装修、装修的好坏，各种容易被忽视影响价格的因素都需要多方了解打听、实地观察，再分析性价比，来辨清房源的好坏、认明优惠的真假和幅度。

　　榨出折扣中的水分

　　第二步，就是尽可能将各种花哨的促销打折手段折算成最后的支出总价。直接的全款/贷款/现场签约等等的打折、直降、立减自不用说，包括什么团购、内部价、免房产税、免物业费、返利、房产中介促销、减首付、定金抵房款、补贴多少个月的月供等等，让人眼花缭乱。面对这些花里胡哨的各项名目，购房者应该将其尽可能简单又清晰明确地换算成最终的支出，包括前期与后期的各个款项，来直观明确地看出是否有实际的降价优惠，幅度有多大。

　　值得注意的是，这类优惠有时候是为了避开相关政策或是可能带来的纠纷所采取的迂回降价促销手段，但有时候却只是在楼市普遍低迷的情况下包装出来的吸引眼球、增加卖点的手法。同时，太多新花样往往会使得购房者一时也弄不清其中的玄机，因而，在无法准确估算实际总价的时候，购房者应当细细研究计算，也可以借助专业人士、网络的帮助，咨询相类似的情况，切不可一时冲动，跟着开发商讲的思路走，觉得有便宜货可以买，就盲目下手。

　　“有特价”不代表“能特价”

　　另外，还有一些开发商确实会推出一些打折程度比较狠、降价一目了然的“特价房”。在一些节假日搞大放血大促销，打出如“大折扣”、“减总价”、“抹零头”等等让人颇为心动的旗号，再配合一些现场的抽奖、路演等活动壮声势，吸引眼球。

　　然而，这种“特价房”往往也就是为了吸引眼球而有意设置的。罗寅申指出，许多“特价房”在推出的时候都附带了不少条件，而且本身量就很少。通常这些“特价房”都会有类似一次性付款、长期合作等苛刻条件，并不是大家看到了“特价”就能跑去享受到“特价”的，这就使得所谓的促销降价显得有些名不副实了。

　　冷静对待，合理挑选

　　有些开发商剑走偏锋，推出“先租后买”、“试住”、“无条件退房”等等另类的推销手段，这些做法本身的不成熟性和相关规定的不完善性使得其中存在着诸多风险和未知性，应该谨慎对待。就好比前一阵“偷面积”的做法，且不说在上海已经被叫停，就是那些需要改造、自己再搭建的房型，也同样是一笔不确定性的支出。

　　再比如，一些开发商打出买房送汽车、送车位、送电器等等大礼包，迎合消费者的心理。然而像车位，是不是真的需要、性价比是不是真的好，往往被忽视和夸大了，并不见得有多实惠，还是应该看各自的需求。

　　所以，最实在的做法，还是了解周边相似品质楼盘的信息与价格，做好功课，实地考察，冷静对待开发商的种种“手段”，优惠与否，方能一目了然。

　　（作者：徐卓航）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。