作为一名资深的炒房客，买房卖房已经成为生存的本能，在买卖的过程中，我发现很多买房者存在着种种买房误解。

　　1. 跌市买房划算

　　我一再强调，大跌市时虽然楼价便宜，但买楼第一炮所需的资金不会按比例大幅减少。大跌市为何会出现？因为有大量业主贱价割爱。为何贱价都要卖给你？因为没有水（钱）。没有水为什么不问人借？因为银行闩水喉。大家必须记住，大跌市的出现，一定配合银行闩水喉。如果好似现在这样，打2个电话就借10万，为什么要贱卖房给你？因此，在大跌市时买楼，你必须有心理准备估不足价，而且连7成（按揭）都做不到。例如200万跌剩100万，但银行只肯估80万，兼只肯做6成，那么你就要补52万。

　　还有，要在大跌市时买便宜房子，你要有好多现金。我强调是现金，不是股票或其它需要变卖的资产，因为你的股票在大跌市时一样会下调。

　　估价8折做6成，是非常乐观保守的估计数字，事实上，在08金融海啸时，部份银行在签按揭契前突然终止申请，1成会都不给贷的个案真是发生过。另外，除非阁下是公务员，否则在大跌市时好难保证收入不会下跌。

　　2. 楼价一定会下跌

　　楼价在短期内有回落是事实，但另一个更重要的事实是，以30年为观察期的话，楼价只会上升不会下跌！03年 SARS价是香港近十年最低价，美孚的03呎价约为1600，但1600这个贱价仍然是美孚入伙价（注：新盘价，美孚楼龄大于30年）的10多倍！事实上，某时期的低价，通常都会比上一个时期的高价还要高。等楼价爆破的朋友，要有心理准备爆破后的楼价和今日的价其实差不多。

　　因此，以20—30年长线看，楼价一定升，短期升跌只是为炒家而设。

　　3. 供30年楼的是楼奴（房奴）

　　我保证，讲得出这句话的人学历不会超过小学6年级。世界上所有银纸（钞票）现在均以每30年跌95%的速度贬值，简单来说，30年后港币的购买力，和现在的日元差不多，就是说，今日我借港币100万，还到第30年就变左100万日元。当然，中途你是有不断供款，但你每期供款的购买力都会贬值，变相你可以用贬值后的货币购买未贬值的资产。幻想一下你可以用今日的身家，坐时光机回到1980年买当时的楼。因此，30年的供款期内，供款压力是会越来越低，因为你的债项不断贬值。头10年是最艰苦困难的，中间10年可以有闲钱去下旅行，后10年供款比饮茶钱还要低。

　　4. 不买楼可以租房

　　供楼压力会随时间减弱，因为你用未来贬值后的钱，去还今日未贬值的钱。但租金就相反，你一定要用当时的钱去还当时的钱，即是说，当供款金额固定下来，租金却是会随时间不断上升，例如货币每30年下跌95%，租金就会同样以每30年升20倍的速度上升。当然，这是假设没有加息。但即使有加息，亦不见得租楼会有好处，因为业主会按成本加租，没有死错人。

　　租楼的另一个问题是，你和业主的财富差距越拉越大，假设今天你和业主身家（资产）都是100万，租了2年楼花了20万，你的身家变成80万，业主就120万，差距是40万，亦即你现有身家的一半。当然，你投资有道，可以用80万本金赚超过40万，则另作别论。但假如你不投资，纯做租客，你会白白将日后入市上车的资金送给业主。

　　5. 生活质素不可以妥协

　　好多人不接受旧楼或是地点偏僻的楼房，说不会为买便宜的房子而降低生活质素。请让本人告诉你一个残酷的事实，如果你的能力只能买旧楼或郊区房，你没有资格讲质素。如果你是打工仔，每日可以在家的清醒时间不会超过6小时，讲什么质不质素？睡到早上11点，然后先考虑今日去不去公司打点一下，这才叫质素。

　　6. 炒家炒高楼价

　　错！实际是买家买高楼价。没有炒家不代表卖房人会贱卖给你，有人肯接炒家货，代表炒家有眼光，估计到未来楼价有溢价，是先有购买力后有炒家。其实有买过楼都会知，买炒家货好买过自住卖家的货，议价空间比自住卖家盘大，因为炒家是做生意，算好了收益率，差不多就会卖给你，但自住卖家就皇帝女不忧嫁，大不了住多2年先卖。再者，炒家买完一定卖，稳定供应，自住卖家就有入没有出，炒家有时反而会有调低楼价的平衡功能。