房地产迎来更严厉的新一轮调控。国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议指出，对于房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。而对已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策。会议进一步强调了房价调控“从严”的基本政策：各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，这意味着下半年“限购令”覆盖的城市可能扩大，调控也会持续收紧。尤其对于房价出现反弹、潜在泡沫非常明显的城市，有关部门将予以大力调控。有消息显示，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。“部分二三线城市房价的较快上涨，其主要动力既来自城镇化快速推进中居民住宅需求的较快释放，也包括一线城市限购后炒房投资需求的转移助推，”中国指数研究院院长陈晟表示，“如果任由部分二三线城市房价飙涨，将对整体房地产调控带来不利影响。”

　　“国务院常务会议再次重申限购政策不放松，严格信贷税收等政策，打消了开发商、投资者对市场在下半年放开的期待。”券商分析人士表示，此前经济学界担忧中国经济将陷入“硬着陆”甚至“滞涨”，直到国家统计局发布的今年上半国内GDP较去年同期增长9.6%后，这块“石头”才落了地。而6月份CPI将见顶的预期，也令决策层消除了继续紧缩政策将致经济崩溃的担忧，这一切都为正在进行中的房地产调控加码提供了充足的经济基础和外部环境。

　　与此同时，虽然上半年面临着宏观调控和房地产调控的双重挤压，楼市依旧不断地暴露出一些亟待关注和解决的新问题。国家统计局发布的数据显示，上半年全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。调控的重压之下，房地产投资依旧保持着高增长的态势，这其中固然有保障性住房建设力度加大的因素，同样有开发企业持续看好后市，加快开发、推盘速度的原因。相关部门的数据还显示，排名前十位的开发商今年上半年销售金额同比去年上半年暴增80%，远远超过今年1-5月全国新建商品房销售金额同比增长18%的平均水平。这似乎在暗示着，调控虽然在短期内抑制了整体的销量和房价，但对于能够给市场施加重要影响的大中型房地产企业并未构成实质性的威胁，少数大型房企“不差钱”的事实依旧没有发生实质性的改变，这无疑将为房企的价格博弈留下巨大的空间。

　　更加值得关注的是，随着一线城市限购、限贷措施的加紧，大量开发资金和投资客开始转向政策相对宽松的二三线城市。“目前二三线未限购城市面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求，使得全国的房地产市场压力集中在二三线城市释放。而二三线城市房产价格的继续上涨也影响了一线调控的效果。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示。此外，保障性住房建设同样面临着开工率不足、建设进展不平衡等问题。

　　国家统计局7月18日公布的数据显示，6月份中国大多数城市新建商品住宅价格同比继续上升，其中，二三线城市的房价涨幅最为明显，乌鲁木齐新房价格同比涨幅为9.3%。与上月环比而言，6月70个大中城市中，新建住房价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%，涨幅比5月份缩小的城市有24个。

　　国泰君安行业分析师孙建平表示，自“新国八条”出台以来，房价过快上涨的势头虽已得到遏制，但下跌的拐点仍未出现，部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。中央此次会议再次向市场传递了房地产调控的坚决态度，调控政策仍未见底，房价合理回归将是本次调控的重要目标。同时也表明至少在目前阶段，继续抑制投资、投机行为并加大保障性住房供给的政策仍需继续严格贯彻执行。

　　市场期待的楼市调控力度没有放松反而在加强，这对地产板块显然是一个偏空的消息，但调控政策再加码却让机构对未来地产股的走势产生了分歧。

　　海通证券发布最新的点评报告称，政策对地产股的压力并不大，房价调整仍是介入地产股的良机，短期看，政策落实将对二三线城市销售产生负面影响；但中长期有利于房价稳定和行业发展。从估值角度看，个股下跌10%-15%将是较佳位置。但要注意的是，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。而沾上保障房建设概念的房地产股票则可能不会受到限购措施的影响，反而可能因下半年保障房建设进度加快而迎来利好。

　　根据浙商证券测算，限购范围的扩大甚至可能影响全国一半以上的销量，综合上半年房地产统计数据，其预计2011年全国商品房销售面积增速可能放缓至5%以下。“但限购的存在，或者说调控的存在，正在加大房地产公司之间的分化，那些多点布局、综合开发能力强的龙头房地产公司通过市场占有率的提升，仍能实现快速增长，龙头公司也有望受到市场的关注。”

　　不过，也有券商显得谨慎。“地产股反弹短期或将告一段落。”长城证券行业分析师刘昆就在其报告中说，地产股只存在阶段性机会，适合波段操作而非持股不动，建议逢低建仓，波段操作。维持三季度看销量，四季度看政策的投资逻辑。“目前来看，政策放松和楼市回暖都还没看到，而且短期内也很难看到，所以在政策面和楼市基本面两大影响地产股走势的关键因素都没有好转趋势的情况下，地产股是难有趋势性机会的。”

　　中原证券房地产行业分析师吴剑雄认为，国务院最近表态使得市场重新燃起对政策调控随时加码的担忧。他分析，支撑房地产板块估值反弹的基础在于调控政策的稳定和成交量的回升，另一个基础是板块估值低。当前地产板块估值依旧很低，但是由于二三线城市可能的限购将成为成交量的隐忧，也将时刻成为市场对地产板块做多的忌惮，使得市场对房地产板块难有持续的信心，维持行业“同步大市”的投资评级。

　　（作者：高国华）

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