承租居住房屋的人均居住面积不得低于5平方米；签订租赁合同之后如果不及时备案，可能要面临处罚……从4月11日起到4月20日止，《上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）》公开征求意见。市民意见经汇总整理后，新的住房租赁管理办法将会实施。

　　通过这份征求意见稿不难发现，房东应该根据新的要求来调整租屋管理方式。据业内人士介绍，其不同之处主要体现在五个方面。

　　注意一：房屋租赁须登记备案

　　居住房屋租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地的区、县房屋行政管理部门办理房屋租赁登记备案。“我爱我家”市场研究部有关人士表示，既强化了房屋租赁的系统管理，合理引导了租赁市场的规范化，也保护了租赁双方当事人合法权益。

　　在此之前，出租之后是否备案无关紧要。但新办法实施之后显然是行不通的。管理部门会要求房东限期整改，而对于置若罔闻者，将会受到处罚。

　　注意二：当心触及“群租”红线

　　在此之前，上海市曾严令禁止“群租”现象，但由于缺乏界定“群租”的标准，因此这种现象屡禁不止，不过新办法将规定“人均居住面积不得低于5平方米”，该“顽疾”将会被根治。这对房东来说，应该在出租之前了解承租人的数量，并根据房屋面积来初步估算会否触及“群租”红线。在估算时，如果居住使用人之间属于父母子女关系的可适当放宽。

　　注意三：规范转租和续租

　　《租赁管理办法（征求意见稿）》对转租中的一些不良行为作出了一定的限制，规定居住房屋转租后，除接受转租人继续居住使用的以外，不得再进行转租。因此房东如果发现自己的住房出现两次以上的转租，可进行制止。

　　征求意见稿规定，居住房屋租赁合同对续租已作出约定的，从其约定；未约定的，出租人在租赁期满后不再续租的，应当提前1个月通知承租人，未提前通知的，租赁合同转为不定期租赁，承租人可以在租赁期满后继续租住使用；承租人继续居住使用期间，出租人需要解除合同的，应至少给予承租人1个月的宽限期。

　　注意四：租金一年调整一次

　　租金只能一年涨一次。居住房屋租赁的租金，原则上由合同双方自行协商，并在合同中约定。但对租赁期间出租人单方面随意提高租金的问题将作出相应限制，《租赁管理办法（征求意见稿）》规定，居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当一次性确定租金；一年以上的，每年只能调整一次。

　　注意五：保证金收取有规定

　　保证金也不能多收。之前，有的房东采用“付三押二”方式收取保证金，但新办法将会禁止这种做法。出租人可以自行协商，在合同中约定并收取租赁保证金。但租赁期限为一年及一年以下的，租赁保证金不超过1个月租金数额；租赁期限为一年以上的，租赁保证金不超过2个月租金数额。

　　（作者：甄爱军）

　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。