一、基本情况

　　北京郝女士，45岁，教师，本科学历，税后年收入约5万，单位统一购买了社保，另外，自己购买了分红型商业险，健康状况良好。

　　儿子20岁，大学在读，没有购买任何保险，健康状况良好。

　　单亲家庭。

家庭资产负债表
资产	154万元
现金及活期存款	10万
保险现金价值	1万
定期存款	5万
企业债、基金及股票	3万
房地产	120万1套
汽车及家电	15万
负债	0

家庭月度税后收支表
家庭月度收入	4000元
工资收入	4000元
家庭月度支出	2800元
生活开销	1700元
医疗费	100元
其它支出	1000元

家庭其他年度收支表
家庭年度收入	5000元
存款、债券利息	5000元
家庭年度支出	3万
保险费	1万
教育费	1.5万
其它（旅游等）	5000元

　　二、理财目标

　　因为目前住的是小两居，孩子越来越大，希望五年后换个大些的房子，面积100平米左右。

　　三、财务分析

　　郝女士是单亲家庭，一个人的收入两个人花，入不敷出，每年有10600的收支缺口。这一状况会随着儿子大学毕业、工作而有所改观。但就目前的家庭状况来看，换房、申请房贷会遇到一些问题。

　　19万的金融资产中，活期存款的比例过高，不利于资产增值，建议做些结构调整。

　　郝女士比较有保险意识，除了社保，还购买了商业险。

　　四、理财方案

　　1、现金规划

　　建议平时保留9000元左右（约等于家庭每月开支的3倍）作为日常备用金。在预期有大项开支，如儿子缴学费之前，留足备用金。备用金可以现金、活期存款或者货币型基金的形式存在。建议持一张信用卡，以备不时之需。

　　2、保险规划

　　郝女士单位统一购买了社保，另外，自己购买了分红型商业险。连续五年每年交保费1万，保十年。

　　首先，郝女士的保险意识还是比较到位的，除了社保还添置了商业险。其次，郝女士需要考察一下分红险中分红和保障的比重怎样，注意保障险的种类全面、保障充分。

　　分红险一般可附意外险、重疾险，注意意外险的保额大约要10倍于其年收入，重疾险根据个人需求，以能覆盖普通大病的上限为宜。因为分红险附加保障险，比单独购买保障险，保费要低得多，所以，尽量保证保障充分。

　　需要指出的是，郝女士的商业险只保10年，这样，其吸引力就要小于市场上保到70岁或者保终身的保障险。须知，10年后，郝女士若想重新购买保障险，由于年纪已高，这个年龄并不是保险公司重点保护对象，可能保费会较高，或者较难投保。所以，建议考虑趁年轻做一下调整。

　　3、购房规划

　　郝女士目前房子是两居，市值120万。希望五年后换个大些的房子，面积100平米左右。根据目前小两居的面积和市值推测，房价约2万/平方米，如果在同一地段购买100平方米的房子，市值约200万。

　　郝女士的家底并不“雄厚”，除去房子、家电，家庭资产仅19万。家庭目前入不敷出，没有任何结余。在这种情况下，要想5年后换房，凑齐首付有一定难度。

　　解决办法有二：

　　（1）抵押首套房，贷款买二套

　　旧房不卖，拿旧房做抵押贷款，凑齐首付去买二套房。一般来说，办理抵押贷款的要求包括：A、产权清晰，无纠纷和债务；B、房屋的使用期限最好在5到10年以内；C、借款人有稳定的收入来源，工作稳定；D、借款人无不良个人信用记录；E、借款人能够提供完整的个人和房产资料；F、为了提高借款人的信用度，借款人需向银行提供工资流水、完税证明或其他资产证明。

　　通常情况下，贷款额度为房屋评估值的5成，贷款期限为10年。抵押贷款的贷款利率会在基准利率的基础上上浮，上浮的比例一般为10%。至于贷款的时间，是根据借款人的实际情况来定。

　　如果120万的旧房能贷60万，刚好够200万新房的3成首付，加上家庭的金融资产，不足80万，不够二套房的6成首付。

　　如果郝女士以自己的名义去买二套房，一是无法凑齐二套房首付，二是房贷要求购房人的收入要达到月供的2倍以上，显然郝女士无法满足要求。可以考虑以儿子名义去买首套房，享受首套房更低的首付和贷款利率。

　　我们来算一笔账：如果以儿子名义买房，首套房首付3成60万，贷款30年，按目前6.60%的商贷利率等额还款，则月供为3831.95元，要求儿子能提供7663.9元的月收入证明。除了新房房贷，还要偿还旧房抵押贷款利息。如果有难度，可以母子二人作为共同还款人。

　　（2）以旧换新

　　卖掉旧房，拿120万作为首付去买新房，房主为郝女士。又分两种情况：

　　A、若旧房不曾使用过贷款。那郝女士以旧换新时，新房作为首套房，可以享受首套房的最低三折首付，这样，郝女士可以将120万部分用于首付，部分用于还贷。

　　B、若旧房曾经使用过贷款。按照目前“认房又认贷”的二套房认定办法，如果旧房曾经使用过贷款，即便被卖掉，新购房产也会被认定为二套房，执行6成首付和1.1倍贷款利率。

　　首付120万可以用旧房的出售款，但郝女士5年后50岁，按要求只能贷款10年，这样月供高达9396.23元。一方面超出郝女士还款能力，另一方面，银行一般会要求郝女士提供18792.46元以上月收入证明，郝女士也难以出具。若郝女士和其子作为共同还款人，则会同时影响母子二人的购房记录，即占用儿子首套购房的机会。

　　当然，房地产政策的变化会影响上述规划。

　　4、投资规划

　　郝女士目前19万的金融资产中，银行活期存款比重过高，会影响家庭资产的增值步伐。从收益统计来看，郝女士只投资了债券，未投资基金。我们建议，作为稳健风格的郝女士，不妨尝试一下基金中的中低风险品种，如债券型基金、偏债混合型基金。这样在风险稍高的情况下，却可以取得更高的收益。

　　（作者：北京展恒理财顾问有限公司）

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