置房装修：功到换得省钱自然成－理财

置房装修：功到换得省钱自然成

　　若不是为年方28岁的独生子孩子备份成家婚房，年近6旬的笔者，是不会在中央所调控和含笔者与孩子在内中低收入百姓群体所期盼、但房价依然尚未“回归到合理水平”的2011年底前后，力排纠结拘泥心理，义无反顾与孩子坚定在银川，先交认购金、再签购普通住宅期房合同，以及在时隔9个月后如期拿到被经分户验收合格所建毛坯住房的钥匙、于2012年12月1日又和装饰公司签订装修合同的事了。

　　如今已是2013年的夏初时节，暂时已和孩子如期搬入装修一新新房内的笔者，终从之前、也是生来首次为（帮孩子）置房装修“下班后＋节假日”的昼晚奔波忙碌中，难得“闲暇”了起来；但笔者却未歇，而是仍贯于用“只有及时不断总结，才能不断提高”来继续鞭策自己。于是随回眸思绪在电脑屏上有了本文所谈及的标题……不过还是请紧承笔者的总结脉路，一同感受：置房装修是何以功到换得省钱自然成的。

　　一、置房省钱欲何许？多元PK功到换得自然成

　　原本笔者的孩子于2002年考取了天堂杭州的一所大学，4 年后毕业，经“过关斩将”成了杭州一家全日资外企的员工，虽待遇和成长机会上可，但薪水和职位的提升却难抵房价等飞涨致居住成本数倍高的压力大，加之能真帮得上忙的亲朋又都远在几千里之外的塞外故乡。巧逢孩子所就职外企应招商又在位于西夏区中偏南的宁夏银川高新技术开发区投资了一家全资子公司，孩子遂顺势申请乘机于2010年初回归故里，参与了新设公司的筹建和设备安装。孩子在经不到仨月的置身相比，从房价到交通、从生活节奏到工作事业等，皆被银川在打造的“宜居生活、宜于创业”城市魅力所深深吸引，胸中即生有了气定神闲的战略选择：定格将落脚生活事业的大本营非银川莫属。

　　接着相应的置房功课笔者与孩子自然必少不了做：业余时间上网浏览学习和向房产置业顾问致电请教；节假日免费随中介组织的看房团，到现场几乎看遍了全银川市正售与预售住房楼盘及样板房；通过选择中介和网上所供信息免费实地看欲售的多处有典型代表性的二手房……为此笔者与孩子用了近一年的“专心致志”：

　　（一）不为未来银川房价做何走势所拘泥纠结

　　尽管随2010年初“国十一条”及之后接连密集、不断加码出台空前严厉房市调控政策累积效应下，银川市的房价终于到 2011年的8月月环比涨幅才由一直以来的2—3%回落至0.04%、12月份的合同备案价也才同比只微跌0.5%；年终虽呈开发投资与销售“有价无市”的双减缓局面，但银川全市待售住宅面积尽管与同比猛增近1倍达155万平方米却只仅够9个月的销售，缓解不了多少供求矛盾。可重要的是，银川既为宁夏首府的政治中心，又有将契机国家、区域等宏观框架内的“首个内陆开放型经济试验区、第二轮西部大开发主要城市、沿黄经济区核心城市、能源化工‘金三角’城市、中阿经贸论坛重要承载地、呼包银榆经济区重点城市、银川综合保税区”等新七引擎叠加驱动：一方面，在将有利快速推进银川到2020年城市化率达到75%与人口倍增达至400万以上特大城市的规模水平的目标实现；加之银川，又在太原、西安、兰州、呼和浩特等几个西北省区首府城市间的特殊地理位置，并业已成方圆数百里名副其实“城中有湖、湖中有城”生活舒适度和居住适宜性特别高所凸现的“塞上江南、高原湖城”之“美”，且房价也只相当于全国均价的近六成、比周围省会城市均低、还比一二线城市的基数小不少，这都将仍不断在吸引技术、资金、人才等促进生产力迅速提高的同时带动移民地增加；以及随全市经济和家庭收入的增长，在全市84.4%拥有私有房屋产权家庭中31.2%为老旧房改房与有6成以上住宅小区都面临要拆迁——以改善住房条件等……则银川的住房刚需仍会持续旺盛。另一方面，随将落实农民特别是郊区农民对承包与宅基地的流转和整理等的财产性收入权益，与受国家保住保持耕地政策红线硬约束及建房用地无可再生性所带来的日益稀缺；和人口红利行将结束人工费用将不断上涨，与物价攀升或“人民币超发贬值＋国际热钱流入”等引直接间接致房屋建筑成本和设施设备安装成本地增高；以及室外诸多管网与小区绿化、安防等配套设施不断完善和住房品质不断提高等……又使住房开发成本上涨或开发利润空间有相对较大下行压缩。第三方面，随与全国同步实现小康进程中市民收入不断增长，和将改革让原存种种“隐性＋灰色”收入的逐渐走向阳光化等，能带来矫正降低房价收入比等……形成特别对银川核心地段非普通高端楼盘或许尚存在些泡沫成份的消化与对冲稀释，等等。由此从大的综合逻辑上，预计短期和未来数年或更久，银川住房价格特别是刚需普通中小户型的大幅下降的可能性较小，保持相对稳定或弱于银川市GDP增幅小幅上涨的概率或较大并不排除或有可能形成更趋合理的弱上行空间。否则，或会将无人去做赔本开发造房，而反致求大于供的矛盾突出，再往复循环推动住房涨价的。

　　当然，更为重要的，则是笔者与孩子从内心深处，决定以理性、低碳住房消费理念和刚性婚房需要啥时购置皆宜为见，和不为银川未来房价呈何走势所拘泥纠结，毅然决然选在市场观望、盲目投资和投机行为广为收敛的银川房市低俗期的2011年底前后出手。

　　（二）、在做PK住房的性价比、市中何区位置、一二手、小高层与多层、多层的顶层与他层、户型结构、面积大小、首付外筹资等功课后，明确要置房的具体小区楼栋层数且寓努力地省钱中。

　　将东临黄河、西屏贺兰山，东西宽64公里、南北长82公里的银川市辖——分布由东向西的兴庆、金凤、西夏三城市区，从所处经济、社会、文化、历史和区位、自然等所积淀涵养的各种资源出发，前瞻性对未来能聚集更多人流、物流、信息流、资金流上等作了较充分地考量：
兴庆区虽为历史悠久的老城区，但同属非豪宅的中上水平的普通住房，比全市同类均价5300/㎡要高出20—40%甚至更高，并大多新楼盘居于市区的城郊边缘，所剩吸引和凝聚提升住房性价比底蕴的空间已相当有限；且已人口和建筑密度过大、中低高端商业过度集中、公共活动空间少、高峰期交通非常拥堵、市政设施不配套，还被南近郊的泰瑞、启元（两者若搬迁则耗成本在100亿元以上之巨，又谈何易！）与北近郊的大地丰之源共三家大型“五毒俱全”的生物发酵类药企所包围，其飘散的恶臭味就连在银川市区最繁华的新华街有时都能嗅到并已有10年的历史。管窥其居住环境存隐忧而不容乐观，况且政府已规划将对已密度过大的人口做逐步的向外分散转移。

　　东起唐徕渠、西止包兰铁路相距仅只有10.9公里的金凤区地处银川市中心，地理位置得天独厚，纵横的亲水大街和北京路核心路段（北京中路）的公路中轴干线在域，已在倾力打造银川市的“行政文化中心区、高新产业聚集区、最佳人居环境区、新兴现代商务区、湖城生态景观区、都市农业示范区”六大核心区新品牌，标志性馆所林立、景观水道纵贯南北、公园错落镶嵌、湖泊湿地星罗棋布，高新技术产业、总部经济、房地产业、现代服务业、休闲观光旅游业在迅即发展；同属非豪宅的中上水平的普通住房，为全市均价5300/㎡的水平，新楼盘多居于北京中路、亲水大街、包兰铁路和中央商务区、万达广场、规划中的新华联广场等周边，选择面宽，吸引和凝聚提升住房性价比的底蕴空间大而可期，且交通十分地便捷。

　　西夏区已构建起新型工业格局，有大中专院校17所、科研院所21家，拥有西夏王陵、贺兰山岩画等一大批丰富的文化遗产和风景名胜，贺兰山东麓经纬度适当是世界性酿酒葡萄最佳生态带，可供开发建设的土地资源潜力大；但住房性价比底蕴提升需较长时间周期，虽同属非豪宅的中上水平的普通住房为全市均价5300/㎡水平的50—70%，可新建住宅楼盘较少、选择余地小，尽管交通也便利。

　　PK比较后，心仪要在正在崛起的金凤区置房。因既由于位于金凤区东端的建筑面积近30万平方米的“银川万达中心”已应运而生，规划位于金凤区中端稍北占地3300亩的“银川阅海湾中央商务区”即将开工（2012年5月已开工），规划可期于2013年春奠基位于金凤区西端的建筑面积分别为62和100万平方米的“银川金凤新华联广场”和“颐和•银川金凤花园”等，将都分别成为银川市的四点成一线的新型不同现代靓丽新地标建筑群，将凭借居于银川市的核心位置，均将顶级充分发挥高端商务综合体与综合服务区的强大绝对优势。在无论其中的百层高双子座、西部金融广场、环球贸易中心、高层写字楼、高级国际酒店，还是大型购物中心、专业市场、风情商业街、商务公寓及能真正体现诗画般盛景的皇家园林景观、湿地公园等，都将丰富整个金凤区乃至银川市的所在不同据点的商务综合体业态，带动确立银川市的功能性服务业、新兴服务业、生产性服务业、软件服务业等现代服务业的建设，承载、吸引、集聚总部经济，领头成为银川市的现代就业、创业、展业和购物、酒店、居住、教育、医疗、休闲、娱乐的不同聚合统一体，优化银川的城市功能布局，促进产城一体化发展，通过产业效应、消费拉动效应、就业乘数效应等，将成为银川市最具活力、最具魅力、各类要素最富集的现代化城市区，实现经济增长与人口资源环境和谐共进，尽显突出新型现代化风格的鲜明个性特色，都将会促使金凤区的城市品质不断得到晋级提升。又由于能安居于银川市辖三区的中心金凤区，从瞻前顾后长远计，即便就是将来孩子就职谋生的单位或自行创业的具体地点，无论在兴庆、金凤、西夏的三区中做如何地再调整布局，亦都将至少不影响因上下班距离扩大太远构成多耗用时间与交通费等，因而是可利做对孩子未来生存成长与打拼事业间的相容兼顾的。

　　综合多因素，一切皆清楚，在金凤区“两宜”城市核心中心区的“引擎”下，故择坐落在北京中路以南、天泽馨苑小区以东的，稀缺板式、罕见多层荣锦苑西区；且由其向东、向西延伸与荣锦苑东区、天泽馨苑小区和向南延伸穿过黄河东路、长城西路又与阳光美林小区、颐和城俯小区、恒大名都小区等已成和在建的开发小区，连成一片，将簇群般构成聚集逾10万人以上的人气旺盛的中高档居家超大型片区。

　　并所选荣锦苑西区，为银川集景类洋房开山之作，融汇了欧美现代建筑风格，外立面以大量LOW-E全明玻璃立面示人，具有超强保温、隔热、降噪性能，简约而灵动，明快而典雅。所选具体为三期小区南端中偏西16号楼的2单元6/6顶层：建筑面积93㎡当为适中，既物尽其用不浪费社会资源和自己的财务资源、且使孩子未来成婚后3口家居品质不降低，又不为将来缴纳或出台的财产税（或房产税或物业税）超过优惠扣除基数所忧。本房由2室2厅1厨1卫1阳台1小储藏间相组合，户型周正实用、空间长宽为黄金分割比例、南北朝向和通透、采光和通风效果好，动静分离、功能区有机相连，结构合理；赠带平板太阳能热水装备一套，多孔砖做墙材，100mm厚屋面加100mm厚EPS保温板，外墙加XPS挤塑板，配节能塑钢真空双层玻璃推拉窗和平开保温防盗门，建筑节能达到了65%的规划、设计、建造、使用、维护全寿命周期内的标准（并其最大特点不仅在于能带来冬暖夏凉和节能降耗的效果，而且特别对地处北方、风沙较大的银川来说，所采用的预制新风系统新型节能技术，依智能通风器送风、引风，可在室内形成新风流动场而在排除室内污染空气的同时，引入经过过滤、杀菌和增氧多项处理的自然新鲜空气，既屏蔽了讨厌的灰尘，又能解决室内空气污染，利改善居住环境和提高居住舒适品质度）；给水、热水、排水，集中统一地热供暖，分电炊、插座、照明、空调供电，电话插座，数字信号接口，高清有线电视插孔，天燃气管道入室，楼道配有光/声双控红外感应灯，单元门与室内连装有接听对讲电话式开锁门铃，洗衣机的上下水布局在阳台上，等等设计设置的居住使用功能齐全、现代、人性化；四周环绕着阅海公园、西湖景区、德馨公园、凝翠公园、西夏公园，加上小区内35.03%的高绿化率、1.48倍的低容积率、25.2%的低建筑密度、1：0.6的低车位比、配有5个小游憩园的基础优势，能使得居家舒怡艺术、生活自由广阔；周围荟萃有金凤区回民幼儿圆、金凤区第一和第八及规划待建的第二十一共三所回民小学、银川第六中学、银川雏鹰外语学院等标准教育机构，已名校林立，一站式教育资源将省去后顾之忧，可以说是为极少具有的学区房功能的品质了；小区北大门一出即至中轴线北京中路上的1 号线BIT快速和普通的两个公交站停靠点——可乘由此通过驶向不同方向的逾20个路线的公交车，新落成的银川火车东站和规划中的长途汽车客运站与1、2号地铁口仅北京中路之隔，距国家4D级现代化的银川河东机场也只有24公里用约半小时的车程，使出行能便捷融入公路、铁路、航空立体交通网络；银川市第二人民医院、众多的银行营业网点和AIM机以及商场、商城、购物中心与现代通讯服务大厅，等近在咫尺；特别是居于所购房小区一北一南的规划于2013年春（4月已）奠基的服务功能档次升级为现代化的“银川金凤新华联广场”与“颐和•银川金凤花园”，仅有一路之隔等。将济于生活诸事，皆更加十分的智能方便。

　　以上无不在证所置房，除在住房品质和居住品质上不仅是银川老旧二手房所无法比的、就是银川3年前较早建造的毛坏二手房特别在建筑节能降耗上也是不能完全能比得上的，同时在性价比上也将是大有成长潜力可期待的外，并且所省置房和在投入使用后的成本与费用的钱数，可以能算清的和不好不易算清的，也同样都是较客观明显的。

　　其中能算清省钱的事项有：

　　1、由公摊率低仅为12.56%，而与同地段同时期建设的小高层电梯房的高公摊率比多得房8%左右，相对节省＝93㎡×8%×4170元/㎡≈3万元；

　　2、与购买同单元的最高价的3楼低530元/㎡比，相对节省＝93㎡×（4700元/㎡－4170元/㎡）＝49290元；

　　3、与同地段同时期的小高层电梯住房售价同层低480元/㎡比（因由于小高层都是全现浇框剪墙结构和建筑高度高，所需成本比仅6层的框架砖混结构支出高），相对节省＝93㎡×（4650元/㎡－4170元/㎡）＝44640元；

　　4、借期限8年20.9万元的个人住房公积金贷款的利率为4.5%，与借商业银行同档基准利率6.55%低2.05个百分点比，按已在实际上的等本等息还款方式静态算，将相对累计节省利息＝60075.51元－40259.78元＝19815.73元；

　　5、贷后于次月才能并实际上提取了个人公积金帐户上年结转余额6.2万元存款一次性提前归还了同额贷款，按由利率4.5%支付的累计公积金贷款利息抵顶由上年结转个人住房公积金存款利率2.60%算当年所得利息收入比，节省购房成本＝11311.95元－1612元＝9699.95元；

　　6、入住后负担的物业费0.42元/㎡/月，与仅为紧邻西边的天泽馨苑小区18层电梯住房（由于要负担电梯费等）的1.40元/㎡/月比，1年、10年、20年静态相对节省的物业费分别则为1093.68元、10936.80元、21873.60元；

　　7、首家在银川金凤区、也是在全银川市极不多见的，由开发商赠送的一套平板太阳能热水装备（兼带电辅助加热功能），不仅能保证常有热水的方便，而且比无此装备的本小区一二期所售和紧邻小区的住房比，按时下银川的电/气价格算，年相对节省电费或天燃气费在至少1000元以上；并以后在趋势上随电/气等资源性产品价格的不断上调则节省的电费或天燃气费会更多；若按所购房所剩66年土地使用期、房屋设计的50年寿命期算，累计起来算节省的电/气的费用与资源又将是不少？不仅节省的费用钱数较可观，而且还为低碳银川建设能持久尽一份绵薄之力；

　　8、虽于2011年12月8日交了2万元认购金，可因春节放假因素影响而直到待孩子户籍关系从杭州转回后，在阴差阳错中才于2012年3月1日签下定购期房合同、一周后交清首付、4月16日才把20.9万元公积金贷款办结付给了开发商；这延迟贷→到付款或等于提前入住了4个月，在从货币的时间价值上作分析计算，相对节省即少付贷款利息加投资货币基金得分红或者房租，也约在5500元以上；

　　9、另外，与2年后（即2013年4月）购买同小区所售第五期收官同层房的价格实际已上涨680元/㎡比，相对节省＝93㎡×（4850元/㎡－4170元/㎡）＝63240元。

　　除此，对所具有超强保温、隔热性能，将相对减少冬季采暖供热计量、夏季空调开启时间而节省30%以上的采暖费（其中含享受银川市对符合标准的节能建筑减免的5%）和电费；所具有的降噪性能与四周环绕着的五个公园及小区高绿化、低容积率、低建筑密度等优势所赋舒怡的生活心境，和最顶6层明显有胜于其他层的至少四大好处——受小区生活和汽车尾气等室外有害气体污染的程度最小、能充分分享阳光的照射、通风效果最好、每天上下必须爬/蹬6层楼梯迫使形成有规律地锻炼身体，及能拼弃买二手房在心中总有一种花钱买旧房的不爽感觉阴影，将可益降低家居家庭成员患病对就医开销的相对节省；出行乘车/登机距离近，办理生活品采购等距离近，上医院看门诊近，再下一代新生晚辈从幼儿圆到高中全程就学距离近，都构成对家庭成员们的时间和交通费用等的节省，况且“‘时间’又本就是‘金钱’。”……等等这虽然不好算、一时也不容易能算清的省钱事，但又的的确确在客观地存在着、并且还是实实在在而非虚拟的。

　　注：本信息代表个人观点仅供参考，据此投资风险自负。
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（2013-06-28）

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