昨日盘面整体上波动非常剧烈、题材概念全面熄火，但当日房地产板块的异军突起(板块最高涨幅超5%，超10支个股涨停，万科A创出七年来新高)，却在稳住大盘中起到了定海神针的作用。不过，从消息面来看，似乎并没有非常明确的政策或业绩利好出炉——对于财经舆论盘后将所谓“房贷利率抵个税”的传闻视为楼市利好的观点，博览研究员个人认为“实在是想多了、逻辑太曲折、预期过高”。

　　博览研究员注意到，该传闻大意是说，高层已经开研讨会研究综合与分类相结合的个税改革方案，其中提到“完善税前扣除”改革，重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。也就是房贷利息可以在纳税前抵扣纳税所得额。而随后又有好事者给出毫无根据的测算结论“对大部分来说，这可以为个人节省房贷利息15%到45%的钱。”但在我看来，该消息实在有太多BUG：其一，该政策传闻主要是指向税制改革中的个税改革内容，涉及房贷利息抵扣的部分只是其中最小的一个附带内容。因此从政策出发点上来说，是以是否有利于完善全民税收结构为目标，而并不是以是否有利于推动房地产市场回暖为目标的，政策效用需要打个问号——对于部分媒体将早年上海“购房退税”政策拿来类比，需要注意的是，两者并不是同一个概念，不能混淆。当时的楼市格局、政策目的、个税征收规模等情况，与现在根本天壤之别。其二，且所谓“综合与分类相结合的个税改革方案”根本不是那么容易就能推出来的，以往个税改革之难历历在目，很多智囊都指出如此改革将是一场多方利益牵扯其中的攻坚战。实际上，连参加研讨会的专家也没有看到过什么方案。财政部官员也承认，“一些具体的问题还在探讨之中，比如到底把哪些收入纳入综合征收范围，目前还没有定论。”“对于是否应该以家庭为单位征收个税还有争议。”“在操作上是直接减免了所得税把钱划入买家按揭贷款的账户，还是由收取所得税的地税部门去与按揭银行之间相衔接，这些都是处理的难点。

　　博览研究员注意到，按照国务院年初批准的《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，这一新的个税改革设想在2017年才可能会付诸立法，且在需要改革的六个税种里，个税排在最后——也就是今后一两年都是理论探讨，根本不会落地。其三，退一万步说，即便这一个税制度改革果真出来，涉及“房贷利息在纳税前抵税”的部分也得以确认，是否就算松楼调的重大利好？博览研究员认为这仍几点不确定性：一是对于使用公积金贷款的消费者来说，其本金+利益支出本身就已免扣个人所得税，所以这项政策对它们没有影响，政策主要对于那些采用商贷的消费者会有减负；二是对于商贷用户来说，其中已经享受了商贷(7-9折)优惠的消费者是否还能享受利息支出减免个税也存在疑问；三是“房贷利率抵个税”到底是怎么样个抵法现在没有任何确实的东西，是“全额抵扣还是按比例抵扣”？这都会是体制内部博弈的焦点。

　　博览研究员个人认为，所谓帮“个人节省房贷利息15%到45%的钱”的说法太过乐观，包括散步上述传闻的媒体也承认，“因为涉及复杂的算法，具体方案在年内能否出台，并未可知”。总体来说，个人认为，由于消费者面临的主要问题是高房价压力在前，房贷利息的减负只能算是成本微调而已，并不足以消除高房价下总房价过高的影响，事实上可能会进一步推涨房价。但是，并不太看重所谓“个税改革对地产板块利好”并不意味着否定地产板块崛起的合理性。个人以为，当日地产板块的暴动主要还是在于市场对此前决策层屡提“去库存”引发松楼调预期的进一步聚焦，因此一旦有任何风吹草动，地产板块马上就有反馈。事实上，博览研究员此前在10月19日的《修正：松楼调对经济作用小，不妨碍板块有短线表现》和23日《楼市“去库存”锚定户改强化地产股中短线机会！》两篇文章中接连提请注意：第一，否定松楼调政策下的地产板块中长线的战略性机会并不等于短线就没有“交易性机会”，要注意对于“参与-撤出”的时间节奏把握，注意政策预期在资本市场(提前反应)与实体经济(事后反应)反馈上的差异性。博览研究员认为，虽然中长期来看，放松楼调政策对实体经济、房地产企业的作用非常有限，但股市是个预期市场，尤其地产板块对政策的敏感性反馈远比基本面要强，既然松房策正日益成为市场共识，那么这并不妨碍在地产板块短线有所表现。第二，结合最新获悉的一些地方松楼调动向，以及舆论对高层频提“出库存”的深意、内幕挖掘来看，户籍改革或已成为核心手段。典型案例是，在经济下行压力突出的煤炭资源大省山西率先对房地产政策进行重大调整。

　　该省发布的《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》基本上就等于完全取消了所有商品房购房限制，可以说尺度非常大。尤其是户籍问题不再成为购房的限制(海外人士都是可以随便买了！)，这必将对山西省的房地产市场产生重大影响，同时也很可能引发其他省份的效仿和进一步的突破。第三，持续的宽货币已令购房成本处于史上新低。博览研究员注意到，今年10月下旬央行再度“双降”后，银行房贷利率也随之下调。据融360日前发布的《2015年中国房贷市场11月报告》显示，全国首套房贷款平均利率已降至4.66%，继续创历史新低，其中，北京的首套房贷款平均利率仅为4.39%，当地首套房利率平均折扣已低至8.96折。事实上，中指院发布的最新百城价格指数显示，11月份全国100个城市新建住宅平均价格为10899元/平方米环比上涨0.46%涨幅较上月扩大0.16个百分点;比上涨2.93%涨幅较上月扩大0.86个百分点。百城房价连续4个月环比、同比双涨。表明楼市已有所回暖。这更加巩固了博览研究员对房地产板块“中短线机会更加明确”的判断。不过，博览研究员最后要提醒注意的是，无论户改还是个税改革都不是在短时间内可以落地的(最快估计要看2016年两会前后了)，因此短中线看好地产板块表现机会的同时，也需随时注意其政策预期出现阶段性落空后，资金在进出节奏上的潮起潮落。