在宏观经济弱复苏延续的大背景下，当前如何降杠杆、盘活存量资产俨然成为了市场关注的焦点议题。而以公募REITs发行为契机构建的不动产金融新模式，为国内庞大的存量基础设施提供了一条实现高质量转型发展的新路径。

　　作为全国首批上市的公募REITs产品之一，东吴苏园产业REIT的运营情况如何？怎样看待本轮二级市场的深幅调整？针对后续扩募，是否已有安排？记者带着问题专访了东吴基金管理有限公司副总经理李杰。

　　交出稳健运营“成绩单”

　　今年以来，REITs市场一直备受业界瞩目。

　　记者注意到，在经济环境整体承压的情况下，东吴苏园产业REIT各项运营和财务指标相对稳定。截至2023年二季度，东吴苏园产业REIT管理的苏州国际科技园5期B区和苏州2.5产业园一二期的平均出租率分别达到约93.80%和86.41%。

　　“东吴苏园产业REIT上半年的整体运营收入也达到了上市以来相对较高的半年度水平。”东吴基金管理有限公司副总经理李杰告诉记者，“就租户结构来看，底层资产苏州国际科技园5期B区以中小型和初创型企业为主，行业涉及网络通信、软件服务、人工智能、生物医药和现代服务等；苏州2.5产业园一期、二期则以大中型公司为主，行业包含生物医药、产业地产、信息技术等。两个园区的客户定位形成了较好互补，能够有效承接苏州工业园区的产业导入，有效满足产业集群对于产业载体的综合需求。”

　　据记者了解，东吴苏园REIT自上市以来，按照基金合同和招募说明书要求，已落实分红安排，为投资人创造了较为可观的回报。具体而言，2021年的可供分配金额为92615834.46元，完成《招募说明书》测算金额的109.15%；2022年，在响应国家号召减轻租户负担的大背景下，基金达成可供分配金额159787825.86元，完成《招募说明书》测算金额的105.02%，切实维护了投资人利益。

　　短期调整无碍看多信心

　　值得一提的是，公募REITs市场受部分项目经营业绩不及预期、负面信息被过度解读、投资人构成单一致使交易行为趋同、保险等长线资金入市尚不充分、资金稳定性偏弱等负面因素影响，一度走出了深幅调整行情。

　　“本轮下调涉及广泛、步调趋同、幅度较深。”李杰坦言，“但这并不影响我们看好后市的信心。毕竟，REITs项目的高质量扩容一直在有条不紊地推进，而随着信息披露规则细化、投资者交流常态化等市场生态建设的完善，随着更多长线资金的充实，我们坚信REITs市场将行稳致远，为实体经济发展持续提供新动能。”

　　需指出，针对今年以来的二级市场震荡，业界关于“REITs产品资产估值未压实，压力测试和保守定价不足”的质疑甚嚣尘上。

　　“我们认为，应该拉长时间维度辩证地看待问题。”李杰说，“一方面，资产估值的参数和条件设置应当在一定的期限内进行持续检验和调整，存续期的跟踪评估设置意义即在于此；另一方面，极端或重大事件对估值影响的程度，应立足于对资产未来一定期间业绩的判断，而非局限于当下短期的冲击，且业绩的平稳和恢复取决于资产的区域优势、产业优势、声誉地位等禀赋特质，还依托于原始权益人和运营管理机构的资质能力、管理水平等综合因素；再者，资产估值本身就是动态的，是发行人和投资人通过市场达到双向平衡的结果。”

　　毫无疑问，基础设施公募REITs作为一项创新金融工具，在试点初期的热度退去后，其价格下行是必经的过程，是估值理性回归的过程，也是市场价值发现机制逐步完善的过程。

　　优化运管能力仍为关键

　　总而言之，对于公募REITs市场和产品本身而言，短期波动无碍其长期投资价值的凸显。

　　“个人认为，REITs的核心在于长期运营，对于原始权益人来说，如何提升基础资产的管理和运营能力实为重中之重。”李杰直言，“持续经营能力的重要性远远超过快速周转能力。”

　　那么站在REITs基金管理人和外部管理机构的角度，应于哪些方面着手，优化长期运营和管理能力？如何避免此前出现过的重要租户退出致使REITs产品二级市场价格大跌？

　　“首先，我们会协同运营管理机构对东吴苏园产业REIT所管理项目资产的租户结构保持动态梳理——东吴苏园产业REIT管理的两个园区单一租户集中度较低，承租面积和租金贡献均相对分散，重要现金流提供方提前退租的风险基本可控。其次，运管机构需要对重要租户的发展规划、经营稳定性、续租意愿保持跟进，充分预留前置洽谈期，保持衔接平稳。更为重要的是，运营管理机构依托园区在产业聚集、产城融合等方面的综合优势，还需不断提升服务水平、优化招商政策、强化招商力量，持续扩大园区对潜在租户的吸引力。”李杰称，“此外，强化运营管理机构的风险意识、压实运营管理机构责任、落实其共同信息披露义务等举措，也是建设规范有序REITs市场的重要一步。这同时也要求基金管理人和运管机构分工协作，充分做好应急预案、集中度管理、投资者关系管理等工作，切实保障投资人利益。”

　　展望后续，对于产业园板块的发展，李杰向记者表达了乐观的预期。

　　“优质园区资产通过REITs上市后，其运营水平在市场考验中必将持续优化，行业标杆示范效应有望逐步显现，对于目标产业和目标租户的引导力、吸引力也将随之提升。”李杰说，“未来更多优秀的园区资产和园区运管机构将适应新的产业趋势脱颖而出，并通过REITs上市和扩募机制加速转型升级，提升产业承载效能，高质量扩充市场规模，最终带动产业园板块获得稳步健康的发展。”

　　聚焦东吴苏园REIT的扩募安排，李杰表示：“我们和原始权益人正在积极筹备，后续将按照监管要求、园区规划加快相关工作的开展。”